 |
|
|
|
|
|
 |
|
|
|
| Čakajte veľké zmeny v predaji pôdy. Ako ho chce štát regulovať |
| Bratislava, 06.11.2020 |
|
| Kupovaná výmera poľnohospodárskeho pozemku dostane strop. Predkupné právo pri prevodoch pripadne štátu či obci. Rozbehla sa diskusia o zákone, ktorý podstatne zreguluje trh s pôdou.
Strop na predávanú výmeru pozemku a predkupné právo v prospech štátu či obce. To sú najdiskutovanejšie novinky, ktoré plánuje dať ministerstvo pôdohospodárstva do novely zákona o nadobúdaní poľnohospodárskeho pozemku. Novela už vyvolala búrlivé reakcie. Pripomeňme, že v súčasnosti žiadne limity v predaji či kúpe pôdy neexistujú, posledná nevydarená regulácia má dátum rok 2014. Po náleze Ústavného súdu ju vo februári 2019 zrušili.
Prísne reguly
Štát sa však aj dnes predsa len snaží dosiahnuť aspoň určitú reguláciu. V prospech jeho snáh hovoria špekulatívne predaje pozemkov, na ktoré poukazujú najmä malí farmári často odstavení od možnosti dostať sa k pôde. Navyše sa k nej dostáva cez nastrčené osoby i čoraz viac cudzincov. Nielen to. Ministerstvo pôdohospodárstva argumentuje, že Slovensko je jedným z mála štátov EÚ, ktoré nemajú zákonnú reguláciu trhu s poľnohospodárskymi pozemkami. Väčšina krajín ju má a často ide o pomerne prísne regule. Napríklad podľa Heleny Patasiovej, predsedníčky Agrárnej komory Slovenska, v susedných krajinách je striktne dané, že pôdu môže získať záujemca maximálne do 20 km od svojho bydliska alebo podnikania.
Navrhnuté limity
Martin Illáš, generálny riaditeľ sekcie legislatívy v agrorezorte, zdôrazňuje, že tak ako u nás, ani inde nie je regulácia namierená primárne proti nákupu pôdy cudzincami, ale najmä proti koncentrácii vlastníctva pôdy. „Bez ohľadu na to, z akej krajiny nadobúdateľ pochádza,“ hovorí Illáš.
Pre fyzickú osobu novela navrhuje limit nákupu na 300 hektárov, pre právnickú na 1 200 hektárov. Tvorcovia legislatívy pritom nevylučujú, že limity sú zatiaľ len súčasťou návrhu, môže sa o nich diskutovať. Návrh zákona počíta s predkupným právom viacerých subjektov: štátu, obce či susediaceho vlastníka.
Výčitka protiústavnosti
Podľa Klubu 500 však predkupné právo pripomína znárodňovanie. Tým, že zvýhodňuje len určitú časť podnikateľov. Klub tvrdí, že to odporuje Ústave. Veľmi podobným spôsobom kritizuje novelu aj Slovenská poľnohospodárska a potravinárska komora. Podľa nej „ak sa jednej skupine podnikateľov zakáže kupovať a vlastniť pôda, čím sa vraj má otvoriť priestor na nákup pôdy inej skupine, zjavne sa zvýhodňuje len určitá časť podnikateľského prostredia. To povedie k jeho deformovaniu.“
Illáš na to oponuje, že predkupné právo celkom isto nemožno zamieňať so znárodňovaním. „Veď už dnes má štát podľa viacerých zákonov predkupné právo k prevádzaným pozemkom, napríklad na chránených územiach. A to nie je predmetom kritiky.“
Odstrániť nevyváženosť
Pokiaľ ide o výčitku zvýhodňovania, zámerom návrhu zákona je podľa generálneho riaditeľa pravý opak, a to odstrániť existujúce znevýhodnenie takých účastníkov trhu s pôdou, ktorí sa kvôli
dominantným subjektom nemôžu dostať k vlastníctvu ornej pôdy. Zámer vrátane novely podporuje aj Agrárna komora. Tá už dlhšie upozorňuje na nebezpečné sústreďovanie pôdy do rúk jednotlivcov či prepojených skupín. Potom vznikajú eseročky bez poľnohospodárskej činnosti, ktoré lákajú pôdu od vlastníkov za špekulatívne ceny. Podľa Patasiovej im dokonca ponúkali aj poukazy na výlety, ale boli to chytáky a mnohí na to doplatili. Faktom zostáva, že vidiek sa vyľudňuje. „Pritom pôda dáva možnosť udržať na vidieku hlavne mladých,“ uzatvára šéfka Agrárnej komory.
…………………………………………………..
Trh s pôdou dnes reguluje len ponuka a dopyt
Na čo všetko by ste mali myslieť, ak chcete kúpiť pozemok, radí advokát Pavol Vargaeštok.
1. Obstarajte si informatívne výpisy
Zabezpečte si informatívny výpis z listu vlastníctva parcely, o ktorú máte záujem, prípadne aj susedných parciel, ako aj parcely prístupovej cesty – napríklad prostredníctvom aplikácie https://cica.vugk.sk/ alebo portálu https://zbgis.skgeodesy.sk, kde sa údaje denne aktualizujú. List vlastníctva obsahuje číslo listu, názov okresu, názov obce a názov katastrálneho územia a skladá sa z časti A – majetková podstata, z časti B – vlastník alebo iná oprávnená osoba a z časti C – ťarcha.
2. Preštudujte si listy vlastníctva
Overiť si na liste vlastníctva údaje k parcele, či je vo výlučnom vlastníctve, alebo v podielovom spoluvlastníctve, ďalej či sú všetci podieloví spoluvlastníci známi, alebo či je parcela vo vlastníctve nezistených či neznámych vlastníkov. Zistite si, či je k parcele evidovaný nejaký nájomný vzťah, teda či tam nie je náhodou uzavretá nájomná zmluva s predkupným právom alebo s určitou lehotou prenájmu. Taktiež treba vedieť, či je parcela spoločnou nehnuteľnosťou a či existuje spoločenstvo vlastníkov.
3. Overte si ťarchy a plomby
Z listu vlastníctva si zistite aj to, či nemá vyznačenú plombu, obmedzujúcu poznámku alebo či tam nie je vyznačené prebiehajúce konanie. Taktiež si na ňom všímajte ťarchy, ako je vecné bremeno, záložné právo, exekúcia, právo prevodu a prechodu cez parcelu, a to buď na celý list vlastníctva alebo len voči jednotlivému spoluvlastníkovi.
4. Vylúčte záplavovú oblasť
Zaujímajte sa o umiestnenie parcely, či sa nenachádza v oblasti, ktorá môže byť vedená ako riziková z hľadiska záplav a či teda nebude problém s následným poistením. Overte si prístup k parcele, pretože môže nastať situácia, že prístup bude viesť cez súkromný pozemok, a nie cez verejnú komunikáciu. Preto je nutné zistiť, kto je vlastníkom prístupovej cesty a tiež či cez pozemok nevedú siete ako podzemný plynovod, vodovod, kanalizácia, závlahové potrubie či elektroinštalácia.
5. Pozor na podielové spoluvlastníctvo
Ak ide o parcelu v podielovom spoluvlastníctve, informujte sa, či predávajúci spoluvlastník ponúkol svoj podiel na odkúpenie ostatným – podľa zákonného predkupného práva. Zistite si aj, či má o tom písomný doklad. V opačnom prípade sa môžu ostatní spoluvlastníci domáhať svojich práv, lebo by sa porušilo ich zákonné predkupné právo.
6. Choďte sa na miesto osobne pozrieť
Navštívte lokalitu s parcelou a na samotnom mieste sa presvedčte o stave nehnuteľnosti, či sa na nej nenachádzajú objekty, ktoré nie sú zapísané na liste vlastníctva, zrúcaniny stavby a podobne.
7. Čo môže viesť k neplatnosti zmluvy
Predávajúci je povinný poskytnúť kupujúcemu pravdivo všetky informácie súvisiace s nehnuteľnosťou. Porušenie týchto povinností môže spôsobiť neplatnosť kúpnej zmluvy. Predávajúci si musí splniť voči ostatným podielovým spoluvlastníkom, ak nie je výlučný vlastník, povinnosť predkupného práva vyplývajúcu zo zákona. Súčasne o tom musí mať dôveryhodný doklad.
8. Ako si overiť trhovú cenu
Kúpna cena za pozemok sa určuje na základe dohody strán. Ak si chcete overiť trhovú cenu pozemku, môžete sa obrátiť buď na realitnú kanceláriu, alebo si prezriete ponuky na internete, prípadne si pomôžete cenovou mapou nehnuteľností alebo znaleckým posudkom.
9. Kde zistiť úradnú cenu
Úradnú cenu pozemku zistíte z prílohy č. 1 zákona o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady. Úradná cena poľnohospodárskej pôdy slúži najmä na to, aby sa dala vyjadriť hodnota ornej pôdy na určenie výšky dane z nehnuteľnosti.
odkaz na stránku |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Adresa : Euro-Brew s.r.o., Hlboká 22, 917 01 Trnava
Tel. : +421 33 53 418 53, Fax : +421 33 53 418 52, E-mail : info@eurobrew.sk |
|
|
